Тенденции на рынке коммерческой недвижимостиДля анализа была задействована новая расчетно-статистическая система рыночных индикаторов (Samson Property Indicators Sistem). Указанная система индикаторов использует методы регрессионного анализа при статистическом наблюдении за ценами в режиме реального времени, опираясь на профессиональные риелторские листинги, что дает возможность максимально достоверно определить усредненные показатели стоимости в различных сегментах рынка торговой и офисной недвижимости. Параметры среднего отклонения цен предложения (аналогов с точки зрения оценки) от линий регрессии рыночной стоимости, которая усредняет все предложения, подвергаются анализу с целью определения того доверительного интервала, в котором «разбросаны» цены предложения. Проработана количество аналогов в период с 01.06.2010 г. по 01.06.2011 г. составила около 70 тыс. позиций. Среднемесячное количество аналогов в регрессивной избиратели после срабатывания фильтров на дублирование составляет около 2.5 тыс. позиций (рынки аренды и продажи). Для анализа также была задействована наработана риэлторами информация по интенсивности транзакций и распределения спроса по сегментам.
Анализ показал, что цены предложений рынка торговой и офисной недвижимости очень волатильны. Они значительно более волатильны, чем цены жилищного рынка. Если дифференциация стоимости жилья в пределах одного массива не превышает 20% -30%, то разница стоимости нежилых помещений в пределах одного массива может достигать 300%. Реальные сделки как в кризис, так и в росте, происходят по ценам, которые приближены к нижней границе доверительного интервала регрессионной оценки. Это подтверждается ценами реальных сделок, данные о которых к нам поступают. Текущая динамика сделок на рынке коммерческой недвижимости показывает, что из большой массы предложений, представленных на рынке на определенный момент, по заявленным ценам проданы будут не более 5%.
Другие объекты или не будут проданы, либо подвергаются существенному уторговування в процессе экспозиции. Говорить в таких условиях о среднем срок экспозиции достаточно сложно. Если цена предложения является действительно привлекательной, средний срок реализации помещения составляет около 3-х месяцев (для малых объектов) и от 6 месяцев до 1 года (для крупных объектов). Но если цена предложения не снизится ниже определенного среднего уровня (регрессионной оценки) по соответствующему классу помещений, с высокой вероятностью помещение не будет продано в текущих условиях вообще. Так что сегодня, когда рынок находится в состоянии стагнации, средний срок реализации (экспозиции) зависит от того, как быстро продавец будет снижать цену, так как в начале экспозиции большинство продавцов имеют склонность к переоценке своей недвижимости.
Статистическая система «SPIS» оперирует территориальной сегментацией по 78-ю массивами. Однако наблюдения не выявили заметной зависимости между массивом и параметрами уторговування. Большие или меньшие средние отклонения лишь уточняют общую регрессионную оценку, предоставляя дополнительную оценку ценности определенного массива. Принципы ценообразования, логика и погрешности продавцов одинаковы в разных районах города.
Другие статьи по теме: - Коммерческая ипотека может составить альтернативу аренде
- Коммерческая недвижимость: что ждать в 2008 году?
- Классификация коммерческой недвижимости. Складские и торговые помещения
- К 2010 году рынок офисных помещений достигнет насыщения
- Какой офис выбрать: помещение в бизнес-центре или квартира?
|
|
